よく不動産ローンを借りたときの注意事項に出てくる用語に「代位弁済」という単語があります。
この場合、代位弁済とは、不動産ローンを借りたときの保証会社が、何らかの理由により不動産所有者にかわり、銀行などの債権者にローン総額を立て替え払いすることをさします。
よくあるケースが、不動産所有者がローンの返済を滞納してしまうケース。
金融機関によっても異なりますが、ローン返済の滞納がある一定期間を過ぎると、金融機関は所有者からの返済を諦め、保証人である保証会社へ、貸していたローンの一括返還要求を行います。
これが代位弁済なのですが、この弁済による代位により、今後は保証人である保証会社が債権者となり、債務者である不動産所有者は、債務者として保証会社にローンの残債を一括返済する必要が出てきます。
弁済とは民法上に出てくる用語で、債務者が債務に対して給付を行うことで債権を消滅することを意味しており、似たような意味の言葉としては「履行」があります。
弁済は意味合い的に「弁償」に似ているとも言われますが、弁償は法律用語ではなく、相手に与えた「損害」に対してお金で償う事を意味します。
こうした一般的に使われる「弁済」と「代位弁済」の違いは、弁済を行う人が「債務者」なのか「債務者以外の第三者」なのかの違いです。
代位弁済の求償権の時効は
代位弁済の求償権は、商事債権である場合5年になります。
この求償債権の消滅時効ですが、保証会社が代位弁済した時点が起点となります。
ただし時効を待つのはあまり賢い選択しとは言えないでしょう。
裁判・訴訟により、時効が10年に伸びてしまうケースがあるためです。
代位弁済語は、競売されないように即任意売却がおすすめ
この不動産ローンの代位弁済の場合は、保証人である保証会社がローンの残債の全額を債務者（銀行など金融機関）に弁済してしまうことがポイントになります。
住宅ローンの月々の分割請求でさえ滞納するぐらいですから、住宅ローンを一括返済することなんて、不動産所有者ができるはずがありません。
ただ、出来ないからと言って、保証会社からの一括返還請求を放置してしまうと、間もなく不動産は競売にかけられてしまうことになります。
競売にかけられると、市場価格よりもはるかに安い価格で、不動産を処分されてしまいますので、後には膨大な借金が残ってしまうという悪夢が待っています。
不動産ローンを遅延してしまう理由には、
- 会社をクビになって、ローン返済が一時的に出来ない状況だった
- 引き落としされているつもりだったが、うっかりしていた
- あてにしていたボーナスが今年は出なくて金欠だった
など理由はいくつも考えられますが、不覚にも、代位弁済されてしまった場合は、競売になる前に一刻も早く任意売却を行う必要があるでしょう。
不動産ローンを借りている方は、競売になったら、かなりまずい状況になることだけは覚えておいた方が良いと思います。
