住宅ローンの支払いが滞納し、債権者が銀行などの金融機関からローン保証会社に移行してなお、滞納が続くと、不動産所有者には最悪の結末である競売の流れに突入します。
競売になってしまうと、裁判所主導の元、その不動産の市場価格よりもはるかに安い価格で強制的に売却してしまうことになります。
ただでさえ住宅ローンが払えなくて困っているのに、そんな中競売によって二束三文の安い価格で家やマンションを手放してしまうと、後には、膨大な借金だけが残ってしまうことになります。
そのため、何があっても「競売」になる前に対応を考えましょう。
そうならないための具体的な手段として、この任意売却という制度があります。
任意売却は任意売買とも呼ばれることがありますが、ここでは任意売却という呼び名で統一したいと思います。
任意売却のポイントは、とにかく競売になる前に、任意売却してしまうということです。
任意売却の方法、やり方と注意点についてまとめてみました。
任意売却にはどんな方法があるの？
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任意売却相談センター
住宅ローンを滞納している方、競売になる前に何としてでも任意売却したいと考えている方は、こちらの任意売却相談センターで早めのご相談されることをおすすめします。
任意売却のポイントは「競売になる前に一日も早く！」です。
家を売った場合に、住宅ローンがどれぐらい残るか2分程度で簡単にWEB上から診断することができます。
代位弁済されてしまったら、できるだけ早めに任意売却することをおすすめします。
任意売却にはいくつかのやり方があります。
- 単純売却
- 買戻し
買戻し - 買取
買取 - 親子間売買
- 売却後賃貸
- 抵当権抹消請求
代位弁済されたら早めに任意売却を！
通常、家を売りたくなったら、不動産会社に依頼して売却するのが一般的です。
ですが、これができるのはあくまでも不動産を売ることで残りの住宅ローンの残債を返済できる場合であり、不動産を売っても不動産ローンの残債をすべて返済できないのであれば、不動産を好きなように売却することはできないのです。
そんな、債務超過に陥っている不動産を市場価格に近い価格で売る方法がこの任意売却です。
つまり、任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、競売で二束三文で処分されないうちに市場価格に近い価格で不動産を任意に売る方法になります。
もちろん任意売却にはこうしたメリットばかりではなく、
- 保証人や債権者が同意してくれないと任意売却できない
- 価格の折り合いがつかず任意売却できない
- 競売まで時間がなく任意売却に失敗
といったデメリットもあるため、一番望ましいのは、自分の希望する売り出し価格で時間をかけてじっくりと売却する通常の不動産売却法でしょう。
ですが、住宅ローンの返済が困難になり、住宅ローン遅延などの理由で、保証会社が銀行へ代位弁済した場合、競売の流れへ急加速するため、競売になる前に余裕をもって任意売却の準備を整えておくことをお勧めします。
我が家を競売で強制的に二束三文で処分されるか、市場価格に近い価格で任意売却できるかは、それこそ雲泥の差以上の違いになるので、注意が必要です。