不動産売却の際、不動産会社と媒介契約を結ぶことになりますが、その契約は「一般媒介契約」と「専任媒介契約」に分けられます。
「一般媒介」と「専任媒介」の内容や、それぞれの「メリット」と「デメリット」をしっかりと理解したうえで、不動産会社とどちらの媒介契約を結ぶのか決めるのが大事になってきます。
なお後述しますが、「専属媒介契約」と似た契約に「専属専任媒介契約」というのもあります。
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特定の不動産会社と契約する「専任媒介」
それではまず「専任媒介契約」から見ていきたいと思います。
「専任媒介」とは特定の不動産会社だけに仲介を依頼する契約方法です。
「選任媒介契約」の有効期間は3ヶ月以内となっています。
ちなみに、専任というだけあって、契約期間中は他社と契約することはできません。
独占的に不動産の売却活動が出来るので、この「専任媒介契約」は不動産会社にとって非常にメリットの大きい契約になります。
なお、「専属専任媒介契約」という媒介契約もありますが、これは「専任媒介契約」とほぼ同様です。
ただし、「専属専任媒介契約」の場合、契約後自分が契約相手を見つけてきた場合でも、「専属専任媒介契約」を結んだ不動産会社を通さなければ契約できないなど、かなりわたしたち「売り手」にとって厳しめの契約になるので、注意が必要です。
「専任媒介」のメリット・良い点
そんな「専任媒介」のメリットですが、契約した不動産会社が販売活動を頑張ってくれるという点でしょう。
レインズ（指定流通機構）への登録だけでなく、その他リアルやネットの広告を積極的に駆使して、販売活動により一層力を入れる業者も少なくないと思います。
「一般媒介契約」だと販売活動を頑張らないというわけではないのですが、「独占」でないため依頼する不動産会社の数が当然多くなることにより、それぞれの不動産会社にとっては「いつ他社が契約を獲得してしまうのか」不安定な依頼となってしまうこともあり、どうしても「専任媒介」と比べると販売活動への取り組みが弱くなってしまいがちです。
このように、「専任媒介」だと、契約した不動産会社が販売活動を頑張ってくれるというのが良い点ということが出来ると思います。
「専任媒介」のデメリット・悪い点
逆に、「専任媒介」のデメリットですが、独占契約ゆえに、販売展開が不動産会社のペースになりがちになってしまう点になります。
身も蓋もない言い方になりますが、不動産会社は成果報酬として仲介手数料を得るので、売れなければ、その間の売却活動が全て無駄になってしまいます。
そして、「専任媒介」の場合、その売却期間は3か月以内となっています。
当初の査定額で期間内に売るのが難しいと判断すれば、私たち売り手に販売額の値下げを打診してくるでしょう。
仲介手数料が片手仲介で3％だとした場合、仮に不動産の販売額を3500万円から3000万円に下げたとしても、90万円仲介手数料で得ることになります。もしこれが両手仲介だった場合、その倍の180万円を仲介手数料として得ることが出来るのです。
このような販売額を値下げすることは、私たち不動産の売り手にとっては、利益の損失に直結するため、安易な値下げの提案には慎重に対処する必要があると思います。
そんなわけで、「専任媒介契約」を結ぶ際には、「不動産一括査定サービス」を利用し、多くの不動産会社を比べ、見極めた後で、結ぶのが重要となってきます。
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「一般媒介」は販売期間が長期化する懸念がある
そんな「専任媒介」と比べ、「一般媒介」は複数の不動産業者と媒介契約を結ぶことが出来るので、不動産会社のペースに引っ張られる心配は少なくなりますが、逆にどの不動産会社も販売活動がそれなりの落ち着いたレベルになってしまい、販売期間が長期化するリスクも高くなってしまいます。
大事なのは、「一般媒介」「専任媒介」の違いにかかわらず、信頼関係の持てる不動産会社と媒介契約することになります。
そのためにも、不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、「不動産一括査定サービス」を利用し、多くの不動産会社を比べ、見極めた後で、媒介契約を結ぶのが重要となってきます。