家を売る時、どうしても売却額や仲介手数料にまっさきに注意が行きがちですが、忘れてはいけないのが不動産の売却益に課せられる税金についてです。
具体的に言うと、所得税と住民税がかかってきます。
わたしたち売り手の最大の関心事は、家を売った後、最終的に手元にいくら残るかが大事なので、物件が高く売却できたとしても莫大な税金をもっていかれたのでは意味がありません。
「なんだよ、家を売って手に入ったお金から税金取られるのか・・・」
と思われる気持ちはよくわかります。
ただし、家売却時に税金を納めなければいけないのは、家を売った全ての人ではありませんので安心してください。
我が家を売却した際
- 税金を納めなければならない人
- 税金を納める必要がない人
の2つのパターンにわけられるので、まずは、自分はどちらのパターンに属するのかを知ることが第一段階になってきます。
ちなみに、マンションや一軒家を少しでも高く売る方法について興味がある人は、こちらに方法をまとめているのでよかったら参考にして見てください。
課税されるかは、家購入時と比べて利益がいくらだったのか
自分の場合、家を売った時に税金を払う必要があるのかしら・・・？
それについては、譲渡所得が3000万円を超えるか否かがポイントになってきます。
譲渡所得が3000万円を超えるのであれば、家の売却に伴い税金を納める必要が出てきますが、譲渡所得が3000万円を超えないのであれば、家の売却に伴う税金は発生しないということです。
譲渡所得という言葉はあまり聞きなれないと思いますが、簡単に言うと、「家の売却価格」から「家の購入価格」と「不動産売買時に発生した諸経費」を差し引いたもののことになります。
新築で購入したマンションが、中古物件になったにもかかわらず、売却価格よりも3000万円以上も高く売れるというのは、不動産バブルでもない今あまりイメージできないかもしれませんが、ここでいう家の購入価格とは、新築で購入した価格に減価償却分を控除したものになるため、可能性として十分考えられるケースになります。
減価償却というのは、時間の経過にともなってモノの価値は経年劣化していくという概念で、今回のケースに当てはめていうと、新築購入時の価格から今現在の家の経年劣化分を差し引いた価格のことになります。
つまり
「家の売却価格」－「減価償却分を差し引いた今現在の物件の価値」ー「仲介手数料などのコスト」が、3000万円を超える場合
であれば、不動産売却に伴う、所得税と住民税の支払いが発生するということです。
また、使用や時間の経過によって価値が減少しない、例えば上物がない土地などであれば、減価償却は適用されません。
ちなみに、建物の構造によって耐用年数が下記のように定められています。
- 軽量鉄骨造り・・・・・・19年
- 木造造り・・・・・・・・22年
- 鉄骨造り・・・・・・・・34年
- 鉄筋コンクリート造り・・47年
法定耐用年数といいますが、何年かけて減価償却されるかを法的に定めたものになります。
これを見ると、例えば、築25年の木造作りの一戸建て住宅であれば、すでに耐用年数を超えているということがわかります。
税金についての最新情報は、必ず国税庁など関係機関に最新情報を確認すること！
もちろん、課税のルールだとか、税額の計算方法については、2016年以降についても法改正などによって変わってくることが考えられるため、詳細について必ず国税庁など関係機関に確認するようにしてください。
税額の計算方法
土地や建物の譲渡による所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して課税する分離課税制度が採用されており、所得税の額は次のように計算します。
(1) 長期譲渡所得
課税長期譲渡所得金額×15％
(2) 短期譲渡所得
課税短期譲渡所得金額×30％
以上、マンションや家の売却時に納める税金についての注意点について書いてみました。
